「福岡開発許可サポート」では、「農地転用許可」「開発許可」のサポートをさせて頂いております。

事務所紹介動画（Youtube）

農地転用・開発許可の申請手続きについて解説動画（Youtube）

     

お客様の声1

「土地家屋調査士」として主に不動産業者やハウスメーカーなどに土地の境界問題の解決や、土地・建物の測量・登記申請サービスを提供している土地家屋調査士　山川事務所（福岡市）は、それまで依頼があっても断ってきた開発許可が関係する土地測量のうち、開発許可申請すべてを、行政書士中園雅彦事務所に依頼することで、多くのメリットを享受できたといいます。詳しいお話を代表の山川様（写真左）に伺いました。

 

貴事務所の事業内容を教えてください。

　弊所は土地家屋調査士の事務所です。土地や建物の状況を調査、測量して登記所(法務局)に登記申請をする仕事です。登記というと司法書士さんを思い浮かべるかもしれませんが、司法書士さんは所有権、賃借権や抵当権など権利部(目に見えない部分)の登記、土地家屋調査士は土地や建物の種類、構造や面積など表題部(目に見える部分)を登記します。

 

これまで開発許可が関係する土地測量の依頼をどうしてましたか？

　不動産業者さんやハウスメーカーさんから、よく分譲地の測量・登記の依頼があるのですが、開発許可が関係する案件に関しては基本的にはお断りしていました。開発許可申請は行政書士さんの仕事という認識はあったのですが、専門で扱われている行政書士さんの知り合いもいなくて、いつもはお断りしていたのですが、今回はいつもお付き合いのある不動産業者さんからのご依頼でしたので、どうしても断ることができずに、開発許可申請の部分を外注できる行政書士事務所を探しておりました。

 

行政書士中園雅彦事務所を選んだ３つのポイント

1、事務所を知ったきっかけ

　まず、事務所の存在を知ったのは、同じ土地家屋調査士の杉山先生のYouTubeで中園先生の著書『開発許可申請のことがよくわかる本』を紹介されていたのを見たのがきっかけです。

　開発許可については、なかなかわかりやすく解説している本が出ておらず、行政で出している開発許可の手引きなどを見ても、専門用語が多くてイメージできない部分が多かったです。そんな中、杉山先生のYouTubeをきっかけに中園先生の著書に出会い、実際にとてもわかりやすい内容だったので問い合わせしてみようと思いました。

　次に中園先生の事務所をインターネットで検索し、『福岡開発許可サポート』というサイトを確認しました。料金体系も明確で、内容もしっかりと作られていましたので、この事務所なら大丈夫だろうと安心して連絡することができました。

2、開発許可を専門に扱っている行政書士が圧倒的に少ない

　開発許可は行政書士の仕事という認識はあったのですが、インターネットで検索しても専門で扱っている事務所はほとんどヒットしませんでした。また、ヒットしても大きな行政書士法人などでしたので、本当に専門で扱っているのか疑問でした。そんな中、中園先生は福岡で農地転用や開発許可を専門に扱われており、農地転用・開発許可の専門サイトもあり、開発許可についての著書も出されていることから、これは間違い無いだろうと思いました。

 

3、親切丁寧な面談と豊富な経験からくる専門知識の高さ

　中園先生の事務所のことを知り、実際に相談の予約を取って中園先生と面談してからそれは確信に変わりました。こちらの状況や要望をじっくり聞いていただき、的確なアドバイスをいただきました。開発許可が必要な土地測量の仕事を不動産業者さんより受任したものの、開発許可申請をどこに頼もうか困っていたところ、それはまさに渡りに船のような感覚でした。後日すぐに手続きにかかる期間と費用(タイムスケジュールと見積書)をご連絡いただき、依頼することを決めました。

　実際に許可が下りるまでもとてもスムーズでした。進捗状況や課題点などをこまめに報告いただき、打合せが必要な場合は関係者で集まって協議し、後から想定外の費用や期間がかかることもなく、許可までにかかった期間も当初のタイムスケジュール通りでした。

　この度は本当にお世話になりました。今後も、開発許可申請が関係してくる土地の測量の依頼がありましたらご相談したいので、引き続きよろしくお願いします。

土地家屋調査士　山川慎哉先生　どうもありがとうございました。

 

 

お客様の声2

 

株式会社WISE MISSION（福岡市）は、市街化調整区域で法人利用の社宅を建築する際、農地転用・開発許可申請を、行政書士中園雅彦事務所に依頼されました。行政書士事務所の選び方や依頼することになった経緯を取締役の栗原様（写真左）に伺いました。

貴社の事業内容を教えてください。

　弊社は不動産の売買、賃貸借、管理運営及び仲介をやっています。

今回、開発許可申請をすることになったのはなぜですか？

　福岡県内で自社の社員のための社宅を建築したいと思ったからです。不動産業者から紹介頂いた土地は、自然豊かな場所で海からも近く、ロケーションもすごく気に入りましたが、市街化調整区域内の土地とのことでした。ただし、地区計画の区域内なので市街化調整区域内でも開発許可を取得すれば建築可能とのことでした。開発許可に関しては、仲介の不動産業者や発注先の建築会社に聞いても別で申請してくれるところを探してくださいと言われましたので、開発許可申請をお願いできる行政書士事務所を探しておりました。

弊所を知ったきっかけは何ですか？

　まず、事務所の存在を知ったのは、インターネットでの検索でした。

　「福岡」「開発許可」で検索し、『福岡開発許可サポート』というサイトを見つけました。料金体系も明確で、内容もしっかりと作られていましたので、この事務所なら大丈夫だろうと安心して連絡することができました。

とにかく報告を逐一入れてくれて安心できました。

　開発許可申請は着手から完了するまで数か月かかると最初の面談で知りました。また、開発許可申請は手続きを進める中でクリアすべき課題が出てくることもあります。今回の開発計画でも隣接地所有者と擁壁の協議が必要であったり、井戸水の水質検査が先に必要だったり、いろいろな課題が出てきましたが、進捗状況や課題点などをこまめに報告いただき、建築会社や行政の担当課とも密に連絡を取り合ってくれていることがわかりましたので、安心することができました。

　この度は本当に勉強になりました。これから土地の造成工事、完了検査と手続きは進んでいくとのことでしたが、安心してお任せできます。引き続きよろしくお願いします。

株式会社WISE MISSION　栗原様　どうもありがとうございました。

 

開発許可手続きの流れ

開発許可手続きについて

開発許可が必要な場合

　簡単に言うと、建築を目的とした土地の造成工事の場合に原則として開発許可が必要です。ただし、以下の規模未満の場合は開発許可は不要です。

　・市街化区域　　１，０００㎡未満の開発行為

　・非線引都市計画区域・準都市計画区域　　３，０００㎡未満の開発行為

　・都市計画区域外　　１０，０００㎡未満の開発行為

※面積規模が上記のとおり小さくても、開発許可ではなく市町村が規定している開発指導要綱手続きが必要な場合があります。詳しくはお尋ねください。

市街化調整区域

　市街化調整区域は市街化を抑制する区域ですので、原則開発することができません。また、許可できる場合でも上記のように面積によって許可不要になることはありません。市街化調整区域での許可は非常に限定的ですので、まずはお問い合わせください。

開発行為とは

　建築を目的とした、土地の区画・形・質の変更を伴う造成工事です。区画の変更とは道路・水路・公園などの公共施設を新設・廃止すること、形の変更とは一定規模以上の切土・盛土、質の変更とは農地→宅地のように土地の質が変わることを言います。建築を目的としない駐車場や資材置場の造成は開発行為ではありません。

※建築物を目的としていなくても、規模によって開発許可ではなく市町村が規定している開発指導要綱手続きが必要な場合があります。詳しくはお尋ねください。

関係部局との同意・協議のポイント

　開発許可申請をする前に、市町村の公共施設の管理者と協議をしてその同意を得る必要があります。公共施設はケースによって違いがありますが、主なものは道路、水路、水道、下水道、埋蔵文化財、消防水利と多岐にわたります。それぞれの公共施設の管理者が何を知りたいのか、同意を得るためには何をすれば良いのかを見極め、協議をしていく必要があります。

開発許可申請のポイント

　関係部局との同意がきちんとまとまっていれば、開発許可申請で注意すべきことは擁壁の安全性や全体の排水計画などに限られてきます。（各種計算書で擁壁の安全性は担保されているのか、設計地耐力は満たしているのか、など。）

工事完了検査のポイント

　まず、工事完了検査の前に工事完了届を提出しますが、工事完了届には、工事の着工前、工事工程、竣工写真を添付しなければなりません。特に、工事工程写真は工事の途中でしか撮ることができませんので注意が必要です。造成工事が始まる際、必ず施工業者さんに写真の管理をお願いしましょう。特に、工事が完了してしまうと見えなくなってしまう部分は念入りに写真を撮ってもらうことをお勧めします。最悪、工事のやり直しや、コア抜きや部分的に壊して内部の状況が設計通りに施工されているか確認するなど、後から思わぬ時間と費用が必要になる可能性があります。

　次に、擁壁設置の際に必要な地盤支持力や盛土の内部摩擦角、浸透桝や浸透側溝、貯留槽などの浸透施設を設置している場合は透水試験の結果など、各種試験結果も提出して設計の基準を満たしていることを証明する必要があります。

　また、工事完了検査時には開発区域の境界を確認されますので、完了検査までに確定した境界標を設置してもらうようにしましょう。分譲地などでは、原則、分筆登記も完了しておく必要があります。

ご相談は下記にお電話いただくか、無料相談お申込みフォームからご連絡ください。

下記のような方に、当事務所のサービスをご活用いただけます。

建築を考えているが市街化調整区域なので許可が必要と言われた

宅地分譲して再販したい

開発許可が許可されるのか分からない

農地を転用して売却したい

農地を転用して資材置場や駐車場にしたい

農地を転用して建物を建てたい

市街化調整区域で建替えするのに許可が必要か？

　従前の建築物と規模、構造、用途、敷地の位置が同一の建築物の建築の場合は都市計画法の建築許可が不要な場合があります。

線引前から建築物が存在していたことを証明する必要があります。

農地を駐車場や資材置場とする場合に許可が必要か？

　農地転用許可が必要になります。その他、都市計画法上の開発許可は不要ですが、敷地の面積によっては市町村の開発指導要綱手続きが必要になる場合があります。

◆市街化区域で１０００㎡未満の開発行為の場合は許可不要？

　都市計画法上の開発許可は不要ですが、開発の目的や規模によっては市町村の開発指導要綱手続きが必要になる場合があります。

◆市街化調整区域の土地に住宅建築はできないのか？

　地区計画や条例指定区域に指定されている土地であれば、開発許可や建築許可を取得すれば建築可能です。

指定されていない場合でも、自己用住宅や分家住宅の要件に合致すれば開発許可や建築許可を取得して建築可能です。

◆とにかく農地を売却したい

　農地のまま売却するには農地法第３条許可、転用して売却するには５条許可（市街化区域内は届出）が必要です。

　転用するためには、買主が農地を転用して利用する合理的な理由が必要です。利用はしないがとりあえず売却だけすることはできません。

農地転用許可について

ポイント①転用目的とその必要性

　農地を転用するには合理的な目的が必要です。なぜわざわざ農地を転用する必要があるのか？農地の種類によっては、他の土地を検討してみたが、そこでしかできないという理由も必要な場合があります。

ポイント②被害防除

　農地を転用するにあたって、他の人に迷惑をかけてはいけません。排水先水路に汚れた水が流れたりしないか、周囲にまだ農地が残っている場合に日照や通風など影響を及ぼさないか、十分に検討する必要があります。

ポイント➂確実性

　農地転用の許可を取っても、それが確実に履行されなければ農地が荒廃していくことにつながるため、農地転用の許可では確実性が求められます。工事にかかる費用以上に資金を調達できるよう資金計画書を作成し、見積書や資金証明書を準備して許可を取った後に確実に履行できることを示していきます。

ポイント④必要最低限

　転用目的を達成するために必要最低限の農地しか転用できません。広大な農地の片隅に小さな建築物を建てるなどの計画では許可が下りません。

他社との違い

信頼・実績・適正価格

◆信頼

　福岡を拠点に全国からお問い合わせ・ご依頼を受けております。個人で行っているため、大手のマニュアル対応とは違い、コミュニケーションを大切にし丁寧にご対応させていただくことができます。初めから最後まで担当者が変更となることもないので、スムーズかつスピーディーにご対応が可能です。

◆実績

　事務所独立開業前から農地転用・開発許可の業務に携わり、１５年以上の経験と実績があります。また、『開発許可申請手続きのことがよくわかる本』という書籍の出版、福岡県土地家屋調査士会での令和３年度第３回専門研修会での講師、福岡県行政書士会農林開発部研修講師、不動産系行政書士養成講座での講師など、メディア出版、他業種・同業者向けセミナーや業務指導などの実績があります。

 

 

[開発許可申請手続きのことがよくわかる本]　出版

 

 

 

福岡県土地家屋調査士会令和３年度第３回専門研修会　講師

 

 

 

不動産系許認可実務マスター講座　講師

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◆適正価格

当事務所は積極的な営業や宣伝を行っていないため、営業や広告のコストがありません。ご依頼者様のご紹介や口コミが宣伝となっておりますため、無駄のない、ご納得いただける価格を実現していると自負しております。

 

 

お電話でもメールでもどちらでも構いません。 何かご不明な点などございましたら、お気軽にお問い合わせください。

当事務所アクセス

 

事務所名	行政書士中園雅彦事務所
所在地	〒812-0013 福岡県福岡市博多区博多駅東１－１４－３４ 博多ICビル７階 B室
アクセス	JR博多駅　筑紫口より徒歩３分
TEL	０９２－４０９－０７８５
MAIL	masagyousei@wish.ocn.ne.jp
営業時間	9:00～20:00
休業日	土日祝日（緊急案件は休日も対応可）